W co powinni inwestować 30. i 40-latkowie? Ekspert: zakup mieszkania w Polsce to kiepski pomysł

Największy lęk widzę u ludzi w średnim wieku, 30-40 lat, którzy już czegoś się dorobili, mają rodziny, czują się za nie odpowiedzialni, a jednocześnie mają świadomość, że do emerytury muszą pracować jeszcze 20-30 lat. I żyją w lęku, bo wiedzą, że zagrożenia są potężne: sztuczna inteligencja może ich pozbawić pracy, wojna za granicą, niskie emerytury. Żyją w ciągłym stresie.

A co z pieniędzmi?

– Ci, którzy są zaniepokojeni ewentualną wojną, a mają oszczędności, powinni w ogóle wybić sobie z głowy myśl o zakupie nieruchomości w Polsce. Z oczywistych powodów, jak coś się będzie działo, nie wezmą mieszkania pod pachę i nie wyjadą.

Co pan im radzi?

– Trzymać pieniądze w bankach, polski system bankowy jest bardzo bezpieczny. Poza tym warto mieć zapas gotówki i złota. W momentach zagrożenia popyt na realne, fizyczne złoto, nie papierowe kontrakty, zawsze rósł. I teraz też to widać. Banki centralne kupują złoto masowo już od dłuższego czasu, co powoduje, że indywidualni klienci robią to samo. Poza tym odzywają się w pamięci opowieści starszych osób z czasów wojny, kiedy złoto było tym aktywem, którym można było płacić i wiele rzeczy załatwić.

Od lat mówię uczciwie, że 10-15 proc. wolnych pieniędzy warto trzymać w złocie. Nie na zasadzie: zarobię na nim za miesiąc, czy rok, ale jako żelazną rezerwę. W przypadku globalnego kryzysu wartość naszego złota wzrośnie wielokrotnie. Tylko ciągle mówimy o realnym kruszcu, a nie handlu kontraktami.

Gdzieś to złoto trzeba trzymać?

– Widać boom na popularność skrytek bankowych, ludzie wyjmują gotówkę z banku, kupują złoto i boją się je trzymać w domu. I mają rację, bo jak przyjdzie bandyta, przystawi pistolet do głowy, to pan odda wszystko, co ma w domu. Nic dziwnego, że ludzie chcą mieć skrytki, ale od razu mówię, że to nie jest tania zabawa. Opłata wynosi ok. 1500-2000 zł rocznie.

Coraz więcej osób kupuje nieruchomości za granicą.

– Sam osiem lat temu zastanawiałem się, czy nie kupić w Hiszpanii mieszkania i się po prostu wynieść z Polski. Ale prawda jest taka, że człowiek w moim wieku, czyli 74-letni emeryt, może już mieć różnego typu problemy zdrowotne. Oczywiście niektórzy twierdzą, że Hiszpania ma lepszą opiekę medyczną niż Polska, ale we mnie był niepokój, że nagle ląduję w obcym kraju, nie znam lekarzy, języka. Rozumiem jednak zamożnych Polaków, którzy mają tutaj dom i mieszkanie trochę dalej od Putina. Pytanie tylko, co wielbiciele apartamentów w Hiszpanii sądzą o globalnym ociepleniu. Jeżeli ktoś wierzy, że klimat nas zabija i za kilkanaście lat będzie bardzo źle, to nie powinien tam kupować nieruchomości, bo się ugotuje. Ale jeśli ktoś nie wierzy, jest to rozsądna inwestycja.

Czy w przypadku konfliktu lub wojny będą działały banki i bankomaty? Czym wtedy będzie można zapłacić?

– W Ukrainie system bankowy działa mimo wojny. To powinno nam dać do myślenia. Pamiętam, jak w 2008 r. upadała firma Lehman Brothers, co zachwiało globalnym systemem finansowym. Długo uspokajałem i żonę, i siebie, że nic się z naszymi pieniędzmi ulokowanym w bankach nie stanie. Tłumaczyłem, że polski sektor bankowy jest bardzo bezpieczny. Aż w końcu sam nie wytrzymałem i wypłaciłem kilka tysięcy złotych, żeby mieć na chleb, gdyby banki przestały działać przez kilka dni. Wtedy do tego nie doszło, ale gdyby wybuchł hybrydowy konflikt z Rosją, napad hakerski (klasycznej wojny nie przewiduję), na kilka dni może zniknąć elektryczność. Dlatego trochę gotówki należy mieć w zapasie, żeby móc te parę dni przeżyć, zanim wszystko ruszy na nowo. A jeżeli ktoś zdecyduje się na użycie broni atomowej, wybuchnie III wojna światowa, to wtedy wszystko jedno, w co pan zainwestuje.

Czy może pan wyjaśnić, dlaczego mieszkania są ulubioną inwestycją polskiej klasy średniej?

– Stosunek Polaków do nieruchomości jest wyjątkowy. Może z powodu PRL, w którym jedną z głównych bolączek był stały brak mieszkań. W naszych rodakach po 1989 r. zagnieździła się przemożna potrzeba posiadania własnego mieszkania. To marzenie ponad 90 proc. Polaków. Tymczasem w sąsiednich Niemczech ok. połowa ludzi mieszka w wynajmowanych lokalach i im to nie przeszkadza. Jakby tego było mało, Polacy nie tylko chcą mieć na własność mieszkanie, ale wierzą, że ceny mieszkań nieustannie będą rosły. Przeciętny przedstawiciel klasy średniej, kiedy ma nadwyżkę pieniędzy, inwestuje je w mieszkanie. Co zresztą potwierdzają dane, bo 70 proc. zakupów nieruchomości odbywa się za gotówkę.

Bo to pewna lokata kapitału.

– Pewna to ona była 20 lat temu. Owszem, był okres, kiedy to było super opłacalne, zysk był podwójny — generowany z coraz większej wartości nieruchomości i wynajmu. Ideał. Ale to się zmieniło, tyle że ludzie tego nie przyjmują do wiadomości.

Jest takie powiedzenie, że inwestowanie na rynku walutowym można porównać do pilotowania F-16, który jest szybki, agresywny. Trzeba mieć doskonały refleks. Rynki akcji, to są wielkie Jumbo Jety. Potrzeba rozwagi i odpowiedzialności. A rynek nieruchomości jest jeszcze wolniejszy, inwestowanie na nim to jak pływanie tankowcem. Zanim się zmienią nastroje, trendy, upływają nie sekundy, minuty, ale miesiące, nawet lata.

Jakie wnioski?

– Jak ludzie sobie wbili do głowy, że trzeba kupić mieszkanie, trzymać, wynajmować, to się tego trzymają. A prawda jest taka, że jak pan kupi dzisiaj nieruchomość i ją wynajmie, to otrzyma pan 4-5 proc. z kapitału rocznie. A na dodatek musi się użerać z wynajmującymi, którzy mogą lokal zdemolować, nie płacić, nie chcieć się wyprowadzić. 70 proc. Polaków boi się swoich lokatorów. Tymczasem większy zysk uzyska człowiek, który włoży pieniądze w czteroletnie obligacje skarbu państwa. I nic pan nie musi robić.

To skąd takie uparte trzymanie się tych nieruchomości?

– Wie pan, kiedy najwięcej pieniędzy wpływa na rynek akcji? W końcowej fazie hossy. Wtedy ludzie szaleją i wiadomo, że za chwilę nadejdzie korekta. I tak też jest z rynkiem nieruchomości. Przez całe lata był tworzony ten nawyk: warto kupić, bo mieszkania tylko drożeją. To nie musi być prawda. W latach 2007-2009 w Stanach Zjednoczonych gwałtownie taniały. A teraz widzimy podobny trend w Niemczech, czy w Wielkiej Brytanii. I to może się zacząć również w Polsce.

A trzeba brać pod uwagę, że moje powojenne pokolenie wymiera i zostawiamy mieszkania naszym potomkom. Ich jest jakoś dziwnie mało. W związku z tym można się spodziewać, że za parę lat tych wolnych mieszkań będzie bardzo dużo.

A może my po prostu jako społeczeństwo nie mieliśmy czasu i okazji, żeby się nauczyć inwestowania oszczędności. Bo przez lata ich nie mieliśmy i nie mamy wzorców.

– Osoby, które naprawdę zarabiają duże pieniądze, klasa wyższa, wiedzą jak to się robi. Ich wiedza nie odbiega od światowej normy. W gorszej sytuacji jest klasa średnia, która po prostu nie zdążyła się dorobić, a pracowała bardzo ciężko. Bo co z tego, że niemiecki lekarz zarabia trzy razy więcej niż polski. Tak naprawdę różnica w zamożności jest dużo większa, bo na zachodzie klasa średnia dorabia się od kilkudziesięciu lat, a w niektórych przypadkach to setki lat. Oni nauczyli się żyć w kapitalizmie. W Polsce kapitalizm jest stosunkową nowością. W PRL-u szansę na prawdziwe pieniądze mieli tylko rzemieślnicy i oni weszli w kapitalizm z jakimś startowym pakietem. Ale większość z nas zaczynała od zera. W związku z tym ok. 30 lat to naprawdę nie jest dużo, żeby zgromadzić taki tłuszcz finansowy, żeby czuć się bardzo pewnie.

Na Zachodzie wielu ludzi czuje się pewnie właśnie z tego powodu, że ich rodziny kumulowały przez lata bogactwo. Jeżeli ma pan posiadłość, jacht i 2-3 mln euro oszczędności, to może pan sobie pozwolić na zainwestowanie 100-200 tys. dol. w jakiś niepewny, ale obiecujący biznes.

A polska klasa średnia nie dość, że jeszcze nie ma takich zasobów, to ma poczucie, że strasznie harowała na te swoje oszczędności i drży, kiedy ma je zainwestować. Albo może wybuchnąć kryzys, który może im wszystko zabrać.

Czy polska klasa średnia ufa państwu?

– Dlaczego pan o to pyta?

Od dwóch, trzech lat popyt na obligacje Skarbu Państwa jest bardzo duży. A przez lata armia lekarzy, prawników, menadżerów wybierała prywatną edukację, służbę zdrowia, jakby nie ufała państwu.

– To inna sytuacja. Publiczna edukacja czy ochrona zdrowia to sektory finansowane ze środków publicznych. Ludzie wiedzieli, że te pieniądze są niewystarczające, dlatego szukali prywatnych, droższych zamienników. Ale to nie była kwestia braku zaufania do państwa, tylko do poziomu oferowanych przez państwo usług. Obligacje to zupełnie inny temat. Tam państwo ma wypłacić tyle, ile się zobowiązało, a nie opiekować się złamaną ręką. Żelazna zasada cywilizowanego świata jest taka, że państwo płaci za swoje obligacje, póki oczywiście istnieje.

Jak ocenia pan wiedzę ekonomiczną naszej klasy średniej?

— Źle, bo państwo źle przygotowuje ludzi do życia w kapitalizmie, a media niestety też tego nie robią. Polacy nie interesują się ekonomią i swoimi pieniędzmi. Nie chcą o tym czytać, słuchać. Podczas audycji ekonomicznych słupki słuchalności, oglądalności spadają. 30 lat kapitalizmu to jednak bardzo mało. Na szczęście olbrzymia większość ludzi z pieniędzmi stara się korzystać ze specjalistów, doradców, którzy coś wiedzą o instrumentach finansowych.

Nie jesteśmy finansowymi hazardzistami?

– Każdy ma inny apetyt na ryzyko. To zależy od zamożności, wieku. Inny będzie apetyt na ryzyko 74-latka, takiego jak ja, który wolałby nie stracić na rynku akcji, bo jak straci teraz, to może nie doczekać odbicia. A inne jest nastawienie 24-latka, który jak nawet "umoczy", to jeszcze ma dużo czasu, żeby się odbić. Młody może inwestować bardziej agresywnie, a starszy powinien dbać o to, żeby przede wszystkim nie stracić. Znam ludzi zamożnych, którzy mówią: żadne akcje, tylko obligacje Skarbu Państwa. Tam mam pewne 6 proc., nie chcę mieć 60 proc. Ważne, żebym nie stracił.

Największą skłonność do ryzyka mają młodzi, oni też chcą szybko się wzbogacić. A internet jest pełen nagłówków, że dana kryptowaluta zdrożeje w ciągu roku 200 razy. I to na ludzi niestety działa. Osoby w średnim wieku raczej trzymają się od kryptowalut z daleka i starają się inwestować w bardziej przewidywalne aktywa.

Czy klasa średnia zubożała po pandemii i ostrej inflacji?

– Nie, niech pan zobaczy, jakie wyniki mają Rainbow Tours czy Itaka. Wyjazdy zagraniczne są wykupione. To nie świadczy o zubożeniu. Poza tym pensje w sektorze przedsiębiorstw, które zatrudniają powyżej 10 osób, wynoszą 8300 zł. Wynagrodzenia rosną szybciej niż inflacja. Już jesteśmy po piku inflacyjnym, kiedy niejeden trzymał się za portfel, ale teraz sytuacja się poprawia. Poza tym przyszły obiecane podwyżki; 20 proc. dla budżetówki, 30 proc. dla nauczycieli, wzrosło wynagrodzenie minimalne. Nie można powiedzieć, że Polacy zubożeli.

Przez lata karmiono nas opiniami, że ponad połowa Polaków nic nie oszczędza. A teraz czytam badania Velo Banku, że 73 proc. Polaków oszczędza. Choć tylko co piąty Polak więcej niż 1000 zł miesięcznie.